Трудные договоры: как квартирантам и хозяевам защититься друг от друга

51Споры между квартирантами и хозяевами квадратных метров, кажется, будут вечными. Претензий друг к другу хватает и у тех, и других. И порой за каждым несколько странным для будущего нанимателя условием стоит горький

опыт собственника.
Хозяин: все страховки хороши 
Обезопасить себя договором найма сегодня желают как квартиранты, так и сами собственники. В нагрузку к нему может идти и акт приемки-передачи, где описывается состояние всего имущества на момент сдачи, и требование залога, который послужит гарантией в случае нежелания оплачивать нанесенный ущерб, и целые инструкции по уборке квартиры при выселении, заверенные нотариально. Оказывается, совсем не зря. 
Квартиру в районе тракторного завода минчанка Инесса сдает уже не первый год. И дважды ей попадались недобросовестные квартиранты. Не помог и договор найма. С виду приличный студент сначала долго кормил «завтраками», обещая оплатить «коммуналку» за несколько месяцев, а потом просто сбежал. Пришлось основательно потратиться на юриста, чтобы правильно составить исковые заявления. Плюс три месяца простоя квартиры, которую собственница не могла сдавать из-за нерасторгнутого договора, долги по коммунальным платежам, смена замка, налог на аренду… Вторая ситуация была еще хуже: молодая семья с ребенком съехала, «убив» однушку после косметического ремонта. Естественно, не оплатив ущерб. Привлечь к ответу бывших квартирантов так и не получилось. 
Именно такие сюжеты чаще всего рассказывают владельцы квадратных метров. Еще говорят: наткнуться на порядочного квартиранта – настоящая удача. Ведь большинство жильцов относится к чужому имуществу, мягко говоря, без особого трепета: мол, я же деньги плачу! 
Кстати
Начальник управления налогообложения граждан, декларирования доходов и имущества Министерства по налогам и сборам Андрей Ковалевский: 
– С каждым годом становится все меньше собственников, которые пытаются «по-серому» сдавать свои квартиры – без договора найма и уплаты налогов. Если налоговые органы выявляют неплательщика, то в первую очередь ему придется заплатить налог за весь период сдачи имущества и пеню за несвоевременную уплату. Кроме этого, грозит административная ответственность и штраф в размере 15% от неуплаченной суммы налога, но не менее половины базовой величины. Собственнику лучше обезопасить себя и свое имущество, заключив такой договор найма с будущим квартирантом. Тем более что сумма налога небольшая: по Минску ставка составляет 30,5, 25,5 и 21,5 рубля за каждую комнату в месяц в зависимости от местонахождения сдаваемой жилплощади. 
Советует юрист 
Юлия Панкова
Адвокат Минской областной специализированной юридической консультации № 2 Юлия Панкова: 
– Стандартный договор найма жилого помещения – это всего лишь основа, которая может меняться. В нем должны быть 3 главных пункта: предмет, цена и сроки. Все остальные условия могут корректироваться на усмотрение сторон. К сожалению, только договор найма полностью не сможет застраховать от непредвиденных конфликтов. К нему нужно составлять акт приемки-передачи, который констатирует состояние квартиры на момент сдачи. Это дополнительная гарантия и для собственника, который будет спокоен за свое жилье, и для нанимателя, который застрахован от попытки хозяина повесить на него лишние дефекты. И очень важно, чтобы акт был максимально детализирован, вплоть до указания месторасположения и размера пятна на обоях или мебели. Я бы рекомендовала при каждом посещении квартиры составлять подобные акты осмотра имущества, фиксируя их подписью. Не лишним будет и письменно заверять факт передачи денег от квартиранта. Дополнительной гарантией может служить залог. Его лучше оформлять нотариально и прописать все условия возврата или невозврата суммы. При неправильно составленном документе собственник может отказаться возвращать ее даже при наличии мелкого повреждения имущества. Можно провести фото- и видеосъемку квартиры на момент заселения. Однако далеко не в каждом судебном разбирательстве это послужит доказательством, зато поможет решить спор в досудебном порядке. 
А вот если квартирант затопил соседей, предстоит еще разобраться, по чьей вине это произошло. Конечно, если жильцы забыли закрыть кран, то даже простого договора найма хватит, чтобы они возместили ущерб. А вот если причина в неисправной сантехнике, то придется доказать, что вины квартиранта в этом нет. 
Кстати, в договоре можно оговорить и периодичность визитов хозяев в сдаваемое жилье. Кстати, собственник не вправе требовать от нанимателя дополнительной информации в виде справок о доходах, медицинских документов, телефонов родственников и начальников. Квартирант же, по большому счету, не имеет права ничего требовать от нанимателя. Он может только попросить разрешения переклеить обои, поменять старую мебель, завести кота и даже забить гвоздь в стену. 
Квартиранты: на птичьих правах, без детей и животных 
Не менее пугающие истории ходят о хозяевах, которые без предупреждения могут нагрянуть в съемное жилье со своим ключом и дотошно проверить квартиру, вплоть до состояния холодильника и шкафов. Кто-то предпочитает знать все о своем будущем квартиранте и, кроме стандартных паспортных данных и контактных телефонов, требует еще справку о доходах как подтверждение платежеспособности, телефоны родственников и начальников. Еще пару лет назад ситуация на рынке недвижимости, где на 1 квартиру приходилось по 9 претендентов, заставляла мириться с некоторым самодурством собственников. Теперь же квартиранты могут диктовать и свои условия, с которыми приходится считаться. 
Основная их претензия – слишком много хочет хозяин, а сам не желает потратиться ни на копейку. Особенно это касается жилья, которое в своем кругу квартиранты называют «бабушатники»: старая лакированная советская мебель, ремонт образца ранних 1970-х и хрустальные или фарфоровые семейные реликвии, которые надо беречь как зеницу ока. С этим всем квартиранты готовы мириться, но за невысокую цену. 
– Четыре года назад и по сей день я платила за комнату в старой трешке 170 долларов плюс коммуналку, – рассказывает Виолетта. – Хозяин обещал поменять старые деревянные оконные рамы уже к зиме, отремонтировать сантехнику и провести другие мелкие работы. Но очень скоро об этом забыл, пустующая комната тоже начала сдаваться. За 4 года у меня поменялось 7 соседок! Хозяину было все равно, кто тут живет. Само жилье представляло собой какой-то склад ненужных ему вещей, которые почему-то должны были оставаться здесь. 
С выкрутасами хозяина пришлось столкнуться и молодой семье, которая в годы ажиотажного спроса даже на самые захудалые однушки снимала такую в Серебрянке за 250 долларов в месяц. Теперь вспоминают: 
– Вместе со стандартным договором найма хозяин составил еще и акт приемки-передачи. Но оценил свое имущество баснословно дорого: старый поломанный диван – скажем, в 300 долларов, описал и советский кухонный сервант, и ковры, которые от грязи и старости уже не скручивались, а ломались, и даже поломанный холодильник на балконе, порванный матрас и крышку от унитаза. Причем выбросить ненужное барахло с лоджии либо хотя бы убрать ковер со стены хозяин отказывался категорически: мол, ведь так на обоях протрется дыра. Однажды он привез в квартиру старые кресла с дачи и, открыв дверь своим ключом, начал тут же в комнате их красить! В тот же день мы решили съехать, прожили только месяц… 
Наверное, у каждого, кто снимал или сдавал жилье, найдется хоть один неудачный опыт. И хоть сегодня у обеих сторон есть немало способов защитить свои интересы, все же прописать все нюансы на бумаге вряд ли получится. Остается одно – спорные ситуации решать в досудебном порядке. То есть договариваться. А это многие, к сожалению, делать разучились. 
За 2016 год договор найма жилых и нежилых помещений заключили 148,6 тысячи человек: Минск – 61,8, Минская область – 19,9, Брестская область – 16, Витебская область – 13,9, Гомельская область – 13,9, Гродненская область – 13,1, Могилевская область – 10.
Обратная сторона проблемы
Адекватные квартиранты к нормальным требованиям хозяев относятся с пониманием и всегда готовы устранить те неполадки, в которых сами же и виновны, предлагают сделать ремонт (но в счет оплаты, разумеется). Взамен же требуют считаться с их мнением и минимального уважения. 
– Я не потерплю, если хозяйка наведается ко мне в квартиру без предупреждения и со своими ключами! – заявляет Алексей, который снимает квартиру с супругой в микрорайоне Малиновка. – Я всегда готов возместить ущерб. У меня был такой случай, кстати: вынося свою мебель, я ободрал обои. Сразу же позвонил хозяйке и предупредил, что все переклею. Но я никогда не пойму требования «без детей и животных». Если я плачу деньги и не собираюсь сбегать, то такое условие считаю даже унизительным. Сейчас у нас в квартире живет кот, конечно же, мы планируем в будущем и детей. К счастью, мы нашли с новым хозяином взаимопонимание… 
Источник

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *