О своем жилье мечтает каждый. Вот только собственные квадратные метры – зачастую не конечное решение проблемы, а лишь начало сложного и затяжного процесса по обустройству гнездышка. И если раньше под этим понимался косметический ремонт, то сегодня некоторые стремятся переделать в квартирах абсолютно все: сносят стены, меняют полы… Причем делают это весьма сомнительными способами. В нюансах современных перепланировок разбирались корреспонденты «НГ». То, что держится на честном слове
Столичная пятиэтажка на Козлова, 13 с улицы выглядит внушительно. Типичная сталинка с высокими потолками и толстыми стенами. Она кажется внешне даже надежнее современных многоэтажных панелек. Но это впечатление обманчиво. Именно здесь случилось то, чего никто не ожидал, – частично обвалился потолок в одной из квартир. Причем плита перекрытия «шлепнулась» так, что даже потолок соседей ниже не выдержал нагрузки: пошел по швам.
– 24 октября мы проснулись от жуткого грохота и того, что буквально на голову начала сыпаться штукатурка, – рассказывает пенсионерка Галина Михайловна из 49-й квартиры. – Глянули вверх, а там все в большущих трещинах. На кухне картина была настолько страшная, что мы даже заходить туда побоялись. Вызвали мастера из ЖЭСа и МЧС. Сидели в первые часы как на иголках.
Этажом выше и вовсе никого не было. Как выяснилось, новоиспеченный хозяин квартиры решил «перекроить» свое жилище. Встречался с архитекторами, получил в администрации Первомайского района Минска разрешение на изменения, утвердил план действий и взялся за снос межкомнатных перегородок. Ни одна из стен не была несущей, поэтому по логике обрушение потолка в принципе было невозможно. Тем не менее внушительный кусок плиты перекрытия отвалился. Самое странное – случилось это спустя неделю после того, как делались работы. Оказалось, что часть бетонной плиты держалась почти на честном слове. С одной стороны ее поддерживала балка, а с другой – ничего. Как такое возможно?
Старожилы дома вспоминают, что изначально в каждой квартире была печка. В конце 1950-х сюда подвели центральное отопление, тогда же некоторые жильцы самостоятельно разобрали дымоходы за ненадобностью (кстати, такое вмешательство тоже можно рассматривать как перепланировку). Именно это могло ослабить потолочную конструкцию. Но кто в этом теперь разберется? Почти 70 лет прошло.
Первый вердикт представителей эксплуатирующей организации: вот до чего перепланировки могут довести!
Прошло три недели после обрушения, а пенсионеры из квартиры 49 все еще с опаской поглядывают на потолок и боятся заходить на кухню.
– Сегодня буду снова звонить главному инженеру в ЖЭС. Обещали за неделю-полторы все устранить, да где там… – с досадой говорит Галина Михайловна.
Разрушительная экономия
Модное нынче слово «перепланировка» (как и само понятие) основательно вошло в обиход белорусов лет 20–30 назад. До этого народ если и решался на эксперименты в жилом пространстве, то предпочитал делать это так, чтобы они были как можно незаметнее. Сейчас же иметь типовую квартиру не комильфо. Советские панельки предприимчивые жильцы умудряются изменить до такой степени, что даже Лукашин из «Иронии судьбы» в наши дни не перепутал бы свою квартиру с чужой. В чем причина такой популярности переделок?
– Во-первых, у людей выросли доходы, да и дизайнерские и строительные возможности стали шире, а запросы к жилью изменились. Во-вторых, ситуация на рынке сама подталкивает к преобразованиям: все больше новостроек сдается со свободными планировками. То есть у человека изначально нет выбора, и он просто обязан заниматься этим вопросом, даже если возводит перегородки в соответствии с планом-схемой застройщика, – говорит Иван Гимбицкий, инженер технического надзора, директор компании, которая занимается перепланировками. – Нельзя сказать, что в советское время или в 1990-е годы отсутствовала законодательная база по перепланировкам квартир. Нормы были всегда, но до середины 2000-х в виде отдельных документов у разных структур. Сейчас все они объединены в Положении об условиях и порядке переустройства и (или) перепланировки. Фактически это готовый план действий для тех, кто задумал большой ремонт.
Однако дело это хлопотное и затратное. Элементарная замена газовой плиты на электрическую (а это тоже считается перепланировкой и переустройством, потому что газоснабжение вам отключат) требует десятка справок, разрешений, согласований. Что уж говорить о вмешательствах в несущие стены? К слову, именно их наши граждане предпочитают порой переделывать самовольно. Почему?
– Для таких изменений обязательно нужен проект, который разрабатывает организация с аттестованным инженером и архитектором. Кроме того, этот документ еще нужно обязательно утвердить в Госстройэкспертизе. Малейшая ошибка – и проект получает отрицательное заключение. Пара таких «непопаданий» в год означает для проектировщика потерю аттестации. Поэтому к выполнению своих обязанностей инженеры и архитекторы относятся очень скрупулезно, соответственно денег за работу берут немало. А сам процесс утверждения такой перепланировки затягивается на несколько месяцев, – посвящает в детали Иван Гимбицкий. – Желающие преобразить жилье порой не готовы к подобным издержкам, поэтому решаются на самовольные перепланировки. Они сами себе и архитекторы, и инженеры, и рабочие. О результатах таких переделок можно прочитать в хронике происшествий.
НЕ НА ПТИЧЬИХ ПРАВАХ
Уникальная в своем роде квартира находится на улице Гикало в Минске. В начале 2000-х собственник квартиры на третьем этаже оригинально расширил свою жилплощадь – сделал пристройку к стене дома. Получилось похоже даже не на балкон, а на, как называют местные, «скворечник» с мини-крышей и окошком. При этом по документам – все чисто. Районная администрация узаконила переделку еще в 2003-м. Вот только соседи владельца «скворечника» с каждым годом все с большей опаской поглядывают на странную конструкцию, которая уже слегка покосилась.
Впрочем, если в прессу попадают разве что самые резонансные случаи, то для местных властей незаконные перепланировки – часть рабочей рутины. В руках у Тимофея Кремеза, заместителя генерального директора по эксплуатации жилищного фонда и производственным вопросам ГО «Минское городское жилищное хозяйство», распечатанный снимок вентшахты, перекрытой бетонной плитой. Он подшит в стопку документов, где, помимо всего прочего, – заявление в отдел принудительного исполнения. История тянется уже два года. Собственник квартиры на проспекте Победителей решил сделать вырубку в вентканале, чтобы освободить место под холодильник. Переобустройство шахт и вентканалов, согласно законодательству, у нас запрещено. Жильцу предписали вернуть все в прежнее состояние. Он сделал работы наполовину: проем заложил, а вот плиту, которая выполняла роль пола, не демонтировал. ЖЭУ этого не усмотрело и выдало справку, что шахта восстановлена. Но фактически проблема осталась нерешенной.
– В системе ЖКХ это одна из больших бед. Люди делают проемы в вентканалах, встраивают холодильники, плиты, шкафчики. Это закрывает вентиляцию для других жильцов. Итог – влажность никуда не уходит, и на ограждающих конструкциях стен появляется сырость.
Нередкий случай – незаконное вмешательство в системы отопления. Для таких видов работ обязателен проект. Почему? Взять, к примеру, радиаторы, или, как их привыкли называть в быту, батареи. Чугунные многим не нравятся – мол, не вписываются в интерьер. Заменяют на красивые «итальянки». Однако при строительстве дома все отопительные приборы рассчитаны на определенную мощность, чтобы на всех этажах обеспечивался воздухообмен и поддерживалась температура +18–24 градуса. Тимофей Кремез вспоминает две истории:
– В первом случае гражданин ухудшил ситуацию для себя – установил прибор менее мощный, а в другом ухудшил для соседей – себе поставил более мощные батареи.
По нелегальным изменениям в несущие конструкции случаев, кстати, становится все меньше.
– Зато появилась новая мода: стали объединять жилые комнаты или кухни с помещением лоджии. Что категорически запрещено – это нельзя будет узаконить, — говорит Тимофей Кремез. – Если факты незаконной перепланировки обнаружатся, будет вынесен штраф, в определенных случаях – до 50 базовых величин с предписанием восстановить в проектное состояние. Есть, к примеру, такие нарушения, как отсутствие дверного проема между коридором и кухней. Тогда специалисты Мингаза должны будут прекратить подачу газа. Конечная стадия – меры принудительного исполнения, когда происходит наложение ареста на имущество, запрет на выезд за границу, управление транспортным средством.
Ремонт требует согласований
Несколько лет назад наше законодательство в части перепланировок было куда строже, чем сейчас. Согласований требовали даже те работы, которые скорее можно назвать «косметическим ремонтом». Получить разрешение было тем еще хождением по мукам, а точнее, по множеству инстанций. Было проще заплатить относительно небольшой штраф и узаконить все по факту. Однако сейчас ситуация изменилась. Во-первых, уменьшился перечень работ, которые нужно согласовывать с исполкомом. Во-вторых, процесс подачи документов стал немного проще. Тимофей Кремез рассказывает:
– Человек обращается в службу «Одно окно», показывает, какие работы хочет выполнить. Администрация выносит решение о разрешении работ либо о подготовке проектно-сметной документации.
Если вариант второй, то придется повозиться. Впрочем, как и с узакониванием самовольных строений:
– Сейчас многие администрации идут в сторону того, что самовольные перепланировки узаконить становится сложнее. Без технических заключений специализированных организаций решения о приеме в эксплуатацию выполненной перепланировки администрациями районов не рассматриваются. А организации за обследования берут достаточно крупные суммы. Кроме того, местные власти обращают внимание на то, как перепланировка влияет на других жильцов, как они относятся к изменениям, не приносит ли это им неудобств. Ну и, конечно, чтобы узаконить самовольные изменения, не должно быть никаких нарушений норм в строительстве и эксплуатации. Выходит, теперь, вместо того чтобы платить штрафы и доказывать, что все сделал правильно, проще изначально действовать по закону.
Но обозначается сейчас еще одна проблема: она касается трактовки документов. То, что в одном исполкоме могут запретить, в другом может получить зеленый свет.
Иван Гимбицкий приводит примеры. Так, до недавнего времени у администраций были расхождения по изменениям функциональных назначений помещений. Например, в одном районе давали добро на перенос кухни в спальню (или наоборот), а в другом – категорически запрещали. Хотя в правовых документах про это вообще не сказано ни слова:
– Возможно, избежать подобных разночтений помогла бы дополнительная подготовка специалистов, которые занимаются непосредственно выдачей разрешений на перепланировку.
В самих администрациях такого положения дел не отрицают.
– Вопрос действительно зависший, хотя мы с коллегами не раз обращались в Министерство архитектуры и строительства с просьбой разъяснить, как поступать в таких случаях. Четкости по некоторым нюансам действительно не хватает, – рассказали в управлении по архитектуре и строительству Первомайского района столицы.
Как же вывести процесс перепланировки в прозрачное и цивилизованное русло? Галина Полянская, член Совета Белорусского союза архитекторов, кандидат архитектуры, доцент, считает, что действовать нужно одновременно в нескольких направлениях:
– Во-первых, дальнейшее упрощение процедуры – там, где это возможно. Во-вторых, нужно менять менталитет в этом отношении. Пока многие думают, что можно практически безнаказанно узаконить работы после их выполнения, проблему не решить. Поэтому нужно уделять больше внимания информированию населения – объяснять, как эта процедура проходит.
Юрий Дорогокупец, депутат Палаты представителей, имел опыт работы в коммунальном хозяйстве. И знает примеры того, чем может обернуться нелегальная переделка:
– Не думаю, что стоит менять законодательство. Правила созданы неспроста: речь идет о безопасности и комфорте жильцов всего дома. И именно об этом должен в первую очередь думать человек, который начинает такой ремонт: не навредить тем, кто живет рядом. С нарушителями нужно бороться усилением контроля – это прерогатива организаций, отвечающих за эксплуатацию жилого дома.
За годы депутатства Юрий Иванович не припомнит ни одного обращения граждан по поводу внесения изменений в законодательство по перепланировкам. И это объяснимо. Куда двигаться здесь – палка о двух концах, где с одной стороны – интересы «перепланировщиков», с другой – остальных жильцов. Яркий пример: с 2015 года отпала необходимость согласовывать переустройство пола, если не нарушается звукоизоляция. Тем, кто затеял ремонт, это на руку. А вот соседям не всегда. Минчанин Игорь рассказал о таком случае:
– Сосед сверху поменял покрытие с паркета на плитку. Теперь слышно, даже если он в тапочках по квартире ходит! И ничего не поделаешь – отношения с ним хорошие, портить не хотелось бы, да и на суды времени нет.
Еще одна беда перепланировок – некачественно выполненные работы. Когда речь идет о законных перепланировках, есть хоть какой-то контроль. Только после заключения специалистов госнадзора и иных служб жильцу выдадут акт приема.
– Все работы надо выполнять не только с получением разрешения, но и в соответствии с технологией производства работ, – говорит Тимофей Кремез. – За все выполненные перепланировки и эксплуатацию оборудования или ограждающей конструкции ответственность несет заявитель. То есть в последующем если по причине некачественно выполненных работ произойдет аварийная ситуация, то ответственность за восстановление и возмещение ущерба будет на нем.
И ОКНА ПО-ФРАНЦУЗСКИ
В отделе архитектуры и градостроительства Витебского горисполкома уточняют: в их компетенции – изменения, которые могут затронуть лицо городских зданий. Под это понятие попадает и замена привычных всем окон на французские – от потолка до пола. Желающие на такую красоту всегда найдутся. И необходимость получать разрешение на перепланировку, как и разработка проектной документации, их не пугает.
С гораздо более частыми и, если хотите, приземленными темами по переустройству и (или) перепланировке имеет дело Лариса Леоненко, инженер производственно-технического отдела госпредприятия «ЖРЭТ г. Витебска». Лариса Анатольевна назвала самые популярные у жителей города над Двиной позиции:
– Чаще всего в администрацию райнов обращаются, собираясь соединить кухню с жилым помещением. Это возможно, но только после замены газовой плиты на электрическую. Жильцы новых домов в микрорайоне Билево нередко просят о переносе перегородки между жилой комнатой и кухней, что позволяет увеличить последнюю. Почти каждое второе заявление – об объединении санузла и увеличении его за счет коридора.
Всего с начала этого года за разрешением (согласованием) на изменения собственных квартир в областном центре обратилось более 900 человек. Львиная доля из них живет в Первомайском районе города, том самом, где сегодня активнее всего идет возведение многоэтажек. По словам собеседницы, в так называемых квартирах со свободной планировкой в техпаспортах четко обозначены несущие стены и санузел. Все остальное считают жилыми метрами, которые можно, как конструктор, собрать на свой вкус и кошелек.
ЦЕНА ВОПРОСА
Демонтаж перегородок (не несущих) из кирпича
Подача пакета документов в администрацию района – около 12 рублей.
Ведомость технических характеристик БТИ – 60–100 рублей (зависит от метража квартиры).
Стоимость работ – 120–160 рублей за куб. м + вывоз мусора – 40–75 рублей.
Изготовление нового техпаспорта и свидетельства о государственной регистрации – от 35 рублей.
Если оформлять документы собираетесь не сами, а через компанию, то придется заплатить еще около 600 рублей.
Замена напольного покрытия с устройством звукоизоляции с разработкой проекта
К подаче пакета документов и ведомости теххарактеристик добавляется разработка проекта. Это 400–1000 рублей (в зависимости от сложности и состояния конструкций).
Придется заплатить и за услуги согласующих инстанций.
Технический надзор будет стоить от 200 рублей.
Стоимость работ зависит от их вида, размера комнаты и материалов. Затем сдача и приемка в эксплуатацию.
Устройство и усиление проема в несущей стене
Учитывайте, что практически за все услуги при перепланировке с затрагиванием несущих стен придется платить больше.
Здесь процесс усложняется сбором и согласованием технических условий на проектирование. А проект обязательно отправляется на экспертизу, которая стоит ориентировочно 15 % от стоимости проектирования.
Стоимость работ стартует от 70 рублей за создание проема и 150 рублей за усиление конструкции (без него в несущей стене никак не обойтись).
Узаконивание самовольной перепланировки под ключ через компанию обойдется примерно в 1500 рублей (обмеры, техзаключение, все необходимые согласования и выдача техпаспорта). При этом нужно будет еще и штраф заплатить: сумма от 765 до 1275 рублей.
Когда материал готовился в печать, нам стало известно, что есть техническое заключение по ситуации с обрушением потолка в доме на улице Козлова. И хотя еще, возможно, установление всех причин и обсуждение спорных моментов будет продолжено, некоторые выводы можно сделать. Если бы изначально при строительстве дома все работы были проведены качественно, то нынешняя переделка могла бы не иметь таких серьезных последствий. Это еще одно подтверждение того, насколько сложное дело – перепланировка. И здесь не может быть мелочей.
Источник